С лета прошлого года жилье в среднем по России подорожало на 30%, сообщают аналитики. А в отдельных городах рост цен на недвижимость достиг 50–60%. Основной причиной удорожания эксперты называют льготную госипотеку. Если господдержка ипотечных программ продлится, рост продолжится минимум до начала 2022 года (как максимум, весь следующий год), уверены эксперты. Они прогнозируют, что даже в 2023 году, после небольшого перерыва в полгода-год, цены на жилье вновь начнут расти.
"Не успели!"
– Этой осенью мы "вляпались" в ипотеку, хотя накопили на расширение жилплощади сами. Все потому что пару месяцев потратили на поиск подходящей двушки, уже продав свою однокомнатную. Продали за 1,7 миллиона рублей, добавили накопленный миллион, а двухкомнатных выбор был невелик. Решили подождать-повыбирать на съемной еще месяц (серьезная покупка все-таки). А спустя месяц даже вариантов без ремонта за такие деньги не было. Пришлось срочно влезать в ипотеку – 900 тысяч нам не хватало! – рассказывает Алина Коробова из Омска. – А выбор к тому времени стал настолько невелик, что пришлось кидаться на то, что подвернулось.
Риелторы констатируют: таким образом "попали" все продавцы, которые не стали "сращивать" сделку продажи-покупки, а сначала продали старое жилье.
По данным финансовой группы "Финам", только с начала 2021 года рост цен на новостройки составил 12%, а на вторичное жилье – 14%.
– По темпам роста цен среди городов-милионников на первом месте Краснодар: там цены с начала года выросли на 34%, 99,1 тысячи рублей против 73,9 тысячи рублей за квадрат. На втором месте – Омск (+14% и 75,1 тысячи рублей против 66,7). На третьем месте – Новосибирск (+7% и 90 тысяч рублей против 84,5), – приводит цифры из сводной базы агентств недвижимости Алексей Коренев, аналитик рынка недвижимости финансовой группы "Финам". – Среди регионов в лидерах – Московская область и 122,3 тысячи рублей за квадрат в среднем по региону, Ленинградская область (109,6 тысячи рублей), Приморский край (116,9), Сахалинская область (110,7), Хабаровский край (105,7), Ямало-Ненецкий автономный округ (105,5) и Якутия (103,2).
Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, называет схожие цифры, однако ее статистика, основанная не на предложениях продажи, а на данных Росстата по уже заключенным сделкам, показывает чуть больший рост на рынке новостроек.
По итогам первого полугодия 2021 года Росстат констатировал рост в среднем по стране на вторичном рынке – 13,6%, на первичном – 17,6%
– По итогам первого полугодия 2021 года Росстат констатировал рост в среднем по стране на вторичном рынке – 13,6%, на первичном – 17,6%. В отдельных агломерациях рост превысил 20%, – говорит Школьная.
Примечательно, что статистика открытых платформ с квартирами, выставленными на продажу (таких как "Яндекс.Недвижимость" или "Домофонд"), показывает среди лидеров роста цен на недвижимость еще два сибирских города – Иркутск (+7% с начала года и 81,4 тысячи рублей за квадрат против 87,1) и Горно-Алтайск (+20,5% и 65,6 против 79,1). Аналитики резкую динамику цен на жилье в этих городах подтверждают и объясняют их отсутствие в общефедеральной статистике тем, что это не города-миллионники.
– Росстат, да и многие коммерческие базы по старинке города с населением меньше миллиона в статистику не включают. Этот подход себя изжил, и, думаю, скоро такой отсев останется в прошлом. Потому что в Сибири и на Дальнем Востоке много городов-немиллионников, жители которых получают достаточно высокую зарплату, а значит, серьезно влияют на рынок недвижимости. Именно высокая и стабильная платежеспособность спроса вывела Иркутск в топ-3 лидеров роста цен на жилье по итогам первого полугодия 2021 года (наравне с Новосибирском), а Горно-Алтайск вообще приблизился к Краснодару, – комментирует Коренев. – Одна из версий: в Республике Алтай не так все плохо с экологией, поэтому люди пенсионного возраста оттуда не бегут, как из Красноярского края. А в том же Краснодаре и Калининграде цены бешеными темпами растут постоянно, поскольку туда часто переезжают, чтобы встретить старость, сибиряки и северяне.
Сами сибиряки подтверждают тренд.
– Мои родители в конце прошлого года как раз продали свою квартиру в Иркутске и переехали в Калининград. Насмотрелись видео из соцсетей общих знакомых и решились. На юг побоялись, все-таки резкая смена климата, а север привычнее. Так вот, если в ноябре цены в Калининграде в среднем были ниже иркутских (78 тысяч рублей за квадрат против 80), то в декабре они сравнялись, а в январе уже перекос был в пользу Калининграда (83 тысячи рублей против 81). В общем успели в последний вагон, хотя иркутский гараж им все же пришлось продать, чтобы купить те же квадраты в таком же хорошем районе, – рассказывает иркутянка Ольга Шевелева. – Забавно, что даже недавно понаехавшие из Сибири "новые калининградцы" очень не любят своих последователей. Как и местные жалуются, что сибиряки со своими накоплениями и повышенными пенсиями поднимают в Калининграде ценники, и не только на недвижимость.
Пандемия и паникеры-инвесторы
Основным катализатором резкого роста цен на жилье опрошенные эксперты называют доступную ипотеку.
Под лозунгом "зато собственное жилье" россияне кинулись скупать квартиры, влезая в кредит даже на пределе своих финансовых возможностей
– Госипотека тянет цены вверх! Никогда современные россияне не видели ставок в 6% годовых и ниже, первоначальные взносы по некоторым госпрограммам (для молодых семей госбюджетников) уменьшили вообще до 0%. Конечно, люди пошли в ипотеку, у нас ведь до сих пор распространено мнение, что жилье должно быть свое, а съем в течение всей жизни (как это нередко происходит в Западной Европе) – это, мол, несерьезно и спокойно старость не встретишь. Позиция понятная, если учесть, насколько неразвитый в России рынок аренды жилья. Тем не менее под лозунгом "зато собственное жилье" россияне кинулись скупать квартиры, влезая в кредит даже на пределе своих финансовых возможностей. И это несмотря на угрозу остаться без дохода из-за продолжающейся пандемии коронавируса, – поясняет аналитик компании "Кредитное бюро" Сергей Королев.
Его коллеги добавляют, что спрос на жилье простимулировали еще два фактора: привычка россиян рассматривать покупку жилья под сдачу в аренду как самый надежный вид инвестиций и локдаун, который остановил строительство в первой половине 2020 года, тем самым сократив предложение по новостройкам.
– Высокий уровень волатильности на фондовом рынке и риски инфляции (с января 2020 года курс рубля к доллару США снизился с 61,78 до 73,1 к августу 2021 года) заставили многих рассматривать недвижимость в качестве одной из альтернативных версий защитных активов. Даже тех, кто привык к более рискованным инвестициям, – считает Татьяна Школьная. – Локдаун заморозил стройки, сократил предложение, а при ограниченном предложении резкий рост спроса всегда приводит к росту цен.
Ее коллега из "Финам" Алексей Коренев отмечает, что в некоторых регионах даже после разморозки стройплощадок темпы строительства сильно не успевают за спросом.
– В Краснодарском крае такой переизбыток спроса, в том числе потому что строительство в регионе не так развито, как, к примеру, в некоторых других регионах с меньшим спросом на недвижимость, – отмечает эксперт. – Там к пандемийной заморозке прибавляется еще и некий тормоз в виде местной чиновничьей бюрократии. А в итоге мы видим жутчайший скачок цен.
Именно на курортных направлениях рынок недвижимости, по мнению собеседников, сильно перегрет – его ждет коррекция цен.
– Многие начинающие инвесторы верят, что курортная недвижимость всегда растет в цене и что такие активы всегда и без проблем можно сдавать в аренду. Практика же показывает, что далеко не все так радужно, рынок курортной недвижимости сложен и очень неоднороден. Не во всех курортных зонах и не любая недвижимость может приносить хорошие дивиденды. Тем не менее в условиях неопределенности и в состоянии, близком к панике, часть людей поддается ажиотажу и покупает инвестиционные идеи, которые им кажутся наиболее понятными, – предупреждает Школьная. – Например, в США лидером роста цен стал рынок недвижимости штата Флорида. А в России схожие панические сделки совершали девелоперы и продавцы курортной недвижимости Краснодарского края.
"Если и будет снижение, то нескоро и недолго"
Коррекция цен на жилую недвижимость, считают эксперты, ждет и крупные города, где удорожание за последние 6–7 месяцев превысило 20%.
– В агломерациях, где цены были сильнее всего перегреты ажиотажем, есть потенциал к снижению. Наиболее вероятный сценарий для крупных городов в оставшиеся 5 месяцев 2021 года – "заморозка" цен предложения на новостройки на 3–6 месяцев. При этом застройщики будут активно использовать различные маркетинговые инструменты в виде скидок и совместных с банками программ (фактически это уже началось), – прогнозирует Школьная. – Размер возможного снижения цен в крупных городах до конца 2021 года в среднем мы определяем на уровне 10–15%. При этом мы не исключаем, что в наименее качественных объектах снижение цен может быть выше 20%. Вторичный рынок повторит судьбу первичного с временным лагом в 2–4 месяца.
Алексей Коренев считает, что подобная коррекция возможна, но не раньше 2022 года и при условии полной отмены льготной госипотеки. И даже растущая ставка ЦБ РФ (23 июля 2021 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку на 100 пунктов сразу до 6,5% годовых), так или иначе влияющая на стоимость любых кредитов, при действующей госпрограмме к удорожанию ипотеки не приведет, категоричен эксперт.
– Если ее не отменят (а мы наблюдаем уже третье по счету продление госльгот), то до конца 2021 года цены точно не остановятся. Госипотека поддержит снижающийся платежеспособный спрос, и сделки продолжатся. Да, резкого роста не будет, темпы удорожания снизятся, но сами цены – нет. Если и будет снижение, то нескоро и недолго. К примеру, если предположить, что господдержку уберут с рынка к концу 2021 года, то цены остановятся только в середине 2022 года. Понадобится полгода-год, чтобы платежеспособный спрос опять нарос и покупатели вышли на рынок. К середине 2022 года платежеспособный покупатель будет "вымыт" с рынка при текущем количестве сделок в любом случае. А спустя упомянутые полгода-год цены вновь начнут расти. И тут уже темпы роста вновь будут зависеть от стимуляции государством, будет дешевая ипотека или нет, – уверен Коренев.
Татьяна Школьная добавляет, что при любом сценарии господдержки "цены на жилье в России на уровень первого квартала 2020 года не вернутся".
Управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт" Александр Сараев также отмечает, что запущенная в 2020 году льготная ипотечная госпрограмма поддержала рынок, но рост цен на жилье "свел на нет выгоду от низких ставок".
– Продление льготной ипотеки на текущих условиях усилит перегрев рынка недвижимости и приведет к росту рисков и для самих заемщиков, и для банков, – комментирует эксперт. – Во втором полугодии 2021 года вероятен рост объема просроченной задолженности по ипотеке (на 12–15%) из-за рисков по ссудам, реструктурированным в пандемию. Но по итогам 2021 года ипотечный сегмент не побьет рекорды 2020 года, так как доходы населения снизились и продолжают снижаться, а большая часть спроса, в том числе инвестиционного, уже реализована, квартиры уже куплены.
