Жители российских приграничных территорий пытаются уехать и продают недвижимость. Количество выставленного на продажу жилья в западных регионах с начала года увеличилось почти на 40%. В Белгородской и Курской областях предложение по квартирам выросло на 38%, по частным домам – на 48%. Чуть меньший рост зафиксирован в Брянской, Воронежской и Ростовской областях. Несмотря на то что цены с начала года упали почти на 30 процентов, покупателей практически нет. Российский рынок жилья стоит, а на территориях, близких к Украине, – тем более.
Между тем риелторы отмечают появление на российском рынке недвижимости нового явления: люди тратят так называемые "гробовые", деньги за погибших в Украине родственников. При этом средняя сумма ипотечного кредита в России падает третий месяц подряд впервые с 2014–2015 гг. Кроме того, по данным Центробанка, в январе-сентябре 2022-го банки РФ предоставили на 35,9% меньше ипотечных кредитов, чем за соответствующий период прошлого года. Эксперты говорят, что после начала войны покупательная способность россиян заметно снижается. Банки в свою очередь ужесточили условия кредитования.
"Квартиры не продаются, ипотеки не берут"
Житель Хабаровска Александр Кузнецов несколько лет мечтал о доме в одном из пригородов. В начале 2022 года он присмотрел хороший вариант: просторный коттедж с усадьбой, баней и другими надворными постройками.
– Я уже ездил его смотреть и собирался оформлять сделку, – говорит Александр. – Цена была довольно солидная: около 10 млн, но для дома, если задуматься, это не колоссальные деньги. Думаю, он своих денег стоил. Платить надо было 27 тысяч в месяц. Ну, и не получилось купить: началась спецоперация, базовая ставка сразу подскочила, процент по ипотеке стал просто космическим, поэтому от мечты пришлось пока что отказаться. Пока живу в своей двушке в Хабаровске, покупать ничего не планирую. Ладно, были бы деньги "живые", можно было бы что-то взять: говорят, рынок стоит, цены все равно снижаются потихоньку. Если ипотеку буду брать, скажем, зимой, то сумма, конечно, не 10 млн будет. Уже что-то поскромнее. Гораздо. Сейчас же непонятно еще, что с зарплатой будет. Я работаю в грузовых перевозках: уволить, может, и не уволят, но зарплату урезать вполне могут.
Средний чек по ипотеке в России сокращается третий месяц, что по сути является повторением кризиса 2014–2015 годов, вызванного западными санкциями. За июль-сентябрь 2022 года средняя сумма ипотечного кредита упала на 6,4%. Эксперты говорят, что люди выбирают более бюджетные варианты, поскольку уровень дохода снижается, а процент по ипотеке – наоборот.
Активность рынка в Приморье обычно зависит от "инвестиционного климата", говорит риелтор из Владивостока Любовь Кудрявцева. В регионе не первый год развивают так называемую "территорию опережающего развития" (ТОР) – экономическую зону, куда за счет налоговых льгот и упрощенных административных процедур власти пытаются привлечь инвестиции. Еще совсем недавно, в 2021-м, всерьез обсуждалось строительство нового города рядом с Владивостоком. Но война в Украине перечеркнула эти планы. И не только их.
– Сейчас вся деятельность по ТОР приостановилась из-за боевых действий, – говорит Кудрявцева. – Закрылись металлообрабатывающие заводы, асфальтные заводы. Все проекты, все планы, связанные с ТОР, будут переносить на запад – на Донбасс. Поэтому сейчас можно говорить, что ТОР остался только на бумаге. Все стратегическое развитие Дальнего Востока приостановлено, все силы брошены в территории, где идет война. Поэтому цены на рынке остановились, инвесторы не вкладывают. До войны мы наблюдали большой рост: люди заходили из других регионов, инвестировали, но сейчас все замерло в ожидании, как и вся страна.
Ипотеки люди не берут, потому что высокий процент, а квартиры в свою очередь не продаются, поскольку проекты ТОР приостановлены. Почему ипотека не работает? Процент недоступен людям, они не могут тянуть, хотя ставка сейчас не самая высокая по сравнению с весной: больше 10%. Я бы сказала, что тогда она была условно 100%, сейчас – 70%. Банки пытаются активно привлекать клиентов, но сейчас ситуация не самая стабильная, чтобы вкладывать и покупать.
Снижение платежеспособности клиентов отмечает и Светлана Бабушкина – председатель "Объединения риелторов Тюменской области". При этом, по ее мнению, говорить о тотальном снижении активности на рынке недвижимости рано: люди стараются покупать жилье, но в меру новых возможностей.
– Действительно, чек приобретения по ипотеке снизился. Я бы сказала в пределах 20%. Это связано в первую очередь с понижением доходов наших граждан сегодня. Мы наблюдаем, что некоторые компании просто закрылись и ушли с рынка. Я вижу много пустых торговых площадей: предприниматели их оставляют. На этом фоне люди стали брать жилье дешевле, чем ранее могли себе позволить. Ждём хороших предложений от банков по рефинансированию, думаю, в ближайшее время это будет очень актуальным продуктом, т. к. действительно доходы граждан не растут, мы все это понимаем. В целом, экономика "проседает"...
Самый сложный момент ипотечный рынок пережил с началом боевых действий в Украине, говорит эксперт по недвижимости Константин Барсуков. Тогда Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, фактически лишив покупателей возможности брать кредиты на жилье. После снижения ставки, за лето, рынок сумел восстановиться, однако в октябре банки снова ужесточили условия.
– В апреле и марте покупателей фактически не было, выдачи ипотеки упали сразу на 75% по сравнению с прошлым годом, – говорит Барсуков. – Потом с понижением процентной ставки ипотека стала оживать, рынок стал оживать, цены снижались – эти процессы шли параллельно. В августе-сентябре, например, в Москве продажи новостроек по ипотеке вышли на уровень прошлого года, вторичка составила 90% от уровня прошлого года. Для падающего рынка это нормально. Отмечу, правда, что две недели назад банки начали повышать ставки по ипотеке, хотя ничего не предвещало. Началась мобилизация, появились дополнительные риски, поэтому если в начале октября ставка была 10,2, то сейчас примерно 10,7%. Но надо понимать, что помимо ипотеки есть еще люди с наличными деньгами. И это проблема, потому что по новостройкам продажи просели. Обычно же покупают новостройки люди, которые продали квартиры на вторичном рынке. А на что покупать, если квартиры не продаются. Поэтому рынок сейчас тухленький, вяленький, и процентов на 5–10, вероятно, еще упадет.
"Сейчас нужно торговаться"
В октябре количество квартир, выставленных для срочной продажи в Красноярске, увеличилось в пять раз, пишет местная пресса, связывая это, в частности, с желанием владельцев уехать из страны. Житель города Кирилл Наумов хотел продать квартиру в районе Взлетка, но не смог получить нужную цену, поэтому решил отложить сделку.
– Я решил, что пока перееду в Армению или Грузию, а потом – куда-то дальше, – говорит Кирилл. – Квартиру хотел продать срочно, были предложения даже, но в основном предлагали скинуть 500, 700 тысяч. Все-таки для квартиры стоимость около 5 млн это довольно много. В общем, за несколько дней я ее продать не смог, впрочем, к зиме, думаю, она вполне уйдет, причем по нормальной цене.
Директор риелторской компании "Этажи" Денис Харченко говорит, что увеличения числа срочных продаж в соседней с Красноярским краем Хакасии не наблюдается. Кроме того, многие застройщики не спешат снижать цены, хотя в целом рынок диктует такой шаг.
– Что такое срочно? Любая однокомнатная квартира при нормальной рыночной цене продается за месяц, – говорит Харченко. – А срочно, как я понимаю, это сразу минусом 500 тысяч от цены. Я бы сам такую квартиру купил для перепродажи, но ко мне с такими предложениями не приходили. Это касается Хакасии, но если бы в Красноярске такое было – повышение "срочных" продаж в пять раз, – я бы тоже знал. Вообще, демпинг на нашем рынке довольно редкое явление, когда люди существенно скидывают цены. Я даже не знаю, что так должно "прижать", чтобы человек скинул 500 тысяч и выставил квартиру.
– В целом я не вижу сейчас на рынке каких-то особых потрясений, по крайней мере, после того как ставка по ипотеке выровнялась. По новостройкам могу сказать, что там есть господдержка, и она пока действует. Правда, некоторые застройщики, даже локальные, приостановили новые проекты, взяв паузу. Они тоже не знают, что будет дальше, поэтому, например, новые участки под стройку не берут, а достраивают что есть. И не сейчас, а условно через год такая ситуация приведет к тому, что снизится предложение. Соответственно, цена будет расти. Хотя и сейчас, я вам скажу, в Абакане, например, застройщики не торопятся снижать цены, а некоторые даже умудряются повышать. Продажи у них снизились, но снизились по сравнению, например, с прошлогодним ажиотажем: в прошлые два года цены росли, и мы даже прекратили сотрудничество с некоторыми застройщиками, потому что им нечего было продавать – все разбирали. Сейчас мы с ними возобновили работу, поскольку продажи у них ухудшились.
По словам Константина Барсукова, с началом мобилизации некоторые собственники жилья в Москве действительно снижали цены, планируя уехать из страны. По оценке эксперта, ситуация на рынке недвижимости зависит от конкретного региона, но в целом можно ожидать последующего снижения цен на квартиры: активность покупателей расти не будет, и продавцы вынужденно подстроятся под рынок.
– Я бы не советовал людям угадывать, – говорит Барсуков. – Потому что в ситуации турбулентности все разговоры о падающем рынке справедливы только исходя из нынешней ситуации. И при падающем тренде непонятно, как повлияют на ситуацию политические и геополитические факторы в дальнейшем. С одной стороны, любое негативное событие должно приводить к снижению цены, но мы не знаем, что может произойти завтра. Обычно я говорю покупателям так: в отличие от инвестора, который потом перепродаст недвижимость, обычный человек не имеет права потерять деньги. В отличие от инвестора, он не закладывает это в риски. Надо исходить из того, что есть жилищная проблема, и ее надо решать. Я бы посоветовал проанализировать, что происходит в вашем регионе, потому что везде по-разному. Если цены никто снижать не собирается, то и ждать смысла нет. А если вы видите, что рынок полумертвый, цены снижаются, то торопиться не надо. Смотрите на обстановку, наблюдайте и торгуйтесь. Логика сейчас такая: покупаем, но не спешим, а торгуемся. Продавцам я бы, наоборот, советовал торопиться, потому что у них осталась пара месяцев до окончания сезона. Потом наступит традиционное затишье, и вы сможете реально продать только в феврале.
С 12 ноября жителям Херсона и Херсонской области, которые переселились в Россию из-за боевых действий, начнут предоставлять сертификаты на покупку жилья. Подать заявку на получение сертификата можно в МФЦ четырех городов Подмосковья, однако купить жилье на него – в любом регионе страны, кроме Москвы. Размер выплаты будет зависеть от количества членов семьи: один человек получит компенсацию на 33 квадратных метра, два – на 42 квадратных метра. Стоимость одного квадратного метра жилья оценивается в 83 420 рублей – средний показатель по России.
– На мой взгляд, это не окажет сильного влияния на рынок недвижимости, – считает Константин Барсуков. – Но возможен локальный эффект. Поскольку, когда люди переезжают в другой город, особенно в подобной стрессовой ситуации, они едут в то место, где у них есть знакомые или родственники. Потому что обычно едут по чьей-то рекомендации, когда кто-то посоветовал, позвал и так далее. Исходя из цены, я мог предположить, что люди могут выбрать не город дальнего Подмосковья, а какой-то областной центр, чтобы там можно было еще и работу найти. Но в целом это не окажется такого эффекта, который, как кажется, могло бы оказать: например, цены будут расти. Нет, не будут. Я так считаю, потому что рынок находится в падающем тренде: например, в Москве он уже достиг плато, так скажем. В январе и феврале – мертвый сезон, в марте – снова выйдет на декабрьские показатели. В небольших городах эти тенденции могут опаздывать на два-три месяца, но в целом наличие переселенцев с деньгами тренд не переломит. Я бы, конечно, не советовал переселенцам покупать квартиры всем в одном месте, чтобы не создавать рост цен.
"Деньги за убитого папу"
Сибирь.Реалии поговорили с несколькими семьями, родные которых погибли на войне в Украине. Большинство из них собираются приобрести жилье на так называемые "гробовые": компенсации, полученные за погибших родственников.
– Да, мы хотим купить жилье, вероятнее, всего в Красноярске, – говорит сестра одного из погибших. – Но тоже ждем, потому что сейчас одни одно говорят, другие – обратное. Цены, вероятно, еще упадут. Но купим все равно, потому что это самое логичное вложение. Может, в строящемся возьмем, а может – уже готовое.
Эксперты говорят, что появление на рынке "гробовых" денег – явление ожидаемое, но пока непонятно, насколько масштабно оно повлияет на ситуацию.
– Да, есть такая практика, мы проводили подобные сделки, – говорит Денис Харченко. – Не так давно женщина в Абакане покупала внукам каждому по квартире: девчонке и мальчишке. Насколько я понял, деньги были за папу убитого. С застройщиками я тоже разговариваю, они вспоминали аналогичные случаи. Опять же, какого-то массового характера это пока не носит. Печально это все, но в то же время – хотя бы денег дают. Как ни крути, это поддержка строительной отрасли, что в нынешней ситуации довольно важно.
В Приморском крае власти заявили, что в дополнение к федеральным выплатам предоставят родственникам погибших или ставших инвалидами в ходе боевых действий в Украине компенсации на покупку жилья: не более 4,4 млн на одного ребенка в семье. Компенсации будут выдавать в виде жилищных сертификатов.
– Я думаю, за счет этого вторичный рынок жилья будет расти, потому что к нам приходят люди с деньгами, которые они получили за погибших родственников, – говорит Любовь Кудрявцева. – Дети, оставшиеся без отцов, получат сертификаты. Парадоксально, но столь неприятный фактор приведет к росту. Да, я с таким уже сталкивалась, люди идут. Сертификаты за погибших отцов, мужей: тратят на жилье так называемые "гробовые". Мы видим, здесь происходит капитализация экономики: мужчину потеряли, но получили деньги, которые остались в экономике страны. Их нельзя вывести, нельзя инвестировать, нельзя вложить. Деньги остаются в стране, но мужчин нет…
Точное количество российских семей, получивших федеральные или региональные компенсации за убитых в Украине родственников, неизвестно. Семьи российских военнослужащих, погибших в ходе боевых действий в Украине, имеют право на выплаты в общей сложности более 12 млн рублей. Об этом еще в марте заявил президент Владимир Путин. Кроме страховки более 7 млн рублей, родным полагается единовременная выплата 5 млн и ежемесячное пособие, размер которого не называется. По данным ВВС и Медиазоны, на 21 октября официально подтверждена смерть 7822 российских военных, однако журналисты отмечают, что число погибших может быть примерно на 50% больше.
